Grandes ciudades contra los alquileres abusivos: ¿qué se puede hacer para limitar los precios?

En algunas ciudades del mundo, acceder a una vivienda alquilada empieza a ser un lujo que no está al alcance de cualquiera. Los niveles salariales medios no suelen estar en armonía con los precios de los arrendamientos en estas grandes urbes, y el pago mensual de un lugar habitable consume de hecho una proporción desmesurada de los ingresos de gran parte de los ciudadanos.

Pero es sólo un factor de la compleja ecuación que tiene como resultado la llamada 'burbuja del alquiler': realidades algo más posmodernas, como la llamada 'gentrificación' de los barrios más tradicionales, la proliferación brutal de ese negocio del siglo XXI que son los alquileres turísticos y la escasa voluntad política generalizada a la hora de regular el mercado inmobiliario del alquiler han contribuido a una situación que ya reviste carácter de urgencia.

Ante esta insoslayable realidad, son varias las ciudades o países que han articulado medidas al respecto. 

Berlín congelará los precios durante cinco años

La capital de Alemania es el ejemplo más reciente. A partir de 2020, Berlín congelará los precios de los alquileres durante cinco años, manteniendo los importes en niveles acordes a los de referencia en sus respectivas zonas.

La decisión, anunciada hace una semana, corresponde al equipo de Gobierno de la ciudad, liderado por el socialdemócrata Michael Müller, en coalición con los Verdes y La Izquierda. Para evitar que los propietarios suban el precio de los alquileres antes de que la medida entre en vigor, la norma tendrá efectos retroactivos a partir del próximo mes de julio.

El caso de Berlín es el resultado de una situación especialmente preocupante. Entre 2011 y 2016, los precios de la vivienda subieron un 40%, tanto en el mercado de compra-venta como en el de alquiler. En los dos años siguientes, la situación no hizo más que empeorar, con un encarecimiento anual del 20%. 

El problema generó una amplia movilización social contra la especulación y los abusos inmobiliarios, que actualmente constituyen una de las principales preocupaciones de los habitantes de la ciudad. A nivel nacional, el Gobierno de la canciller Angela Merkel tiene previsto destinar 5.000 millones de euros a la construcción de nueva vivienda social a lo largo de la presente legislatura.

Nueva York aprueba una ley para limitar los precios 

También durante la pasada semana, el Senado de Nueva York aprobó una ley que pretende "proteger a los inquilinos" de eventuales desplazamientos forzados o desahucios, regulando los precios de los alquileres con una norma que afectará a unos 2,4 millones de apartamentos.

El alcalde de la ciudad, Bill de Blasio, admitió que las autoridades locales han "escuchado la llamada de atención" de los habitantes de una de las ciudades más caras del mundo. Para de Blasio, la reforma contribuirá a "aumentar el número de apartamentos que los neoyorquinos podrán permitirse".

Uno de los aspectos clave de esta normativa es la eliminación de algunas de las ventajas que usualmente aprovechaban los arrendadores para incrementar sus precios, como el llamado "bonus por desocupación", una prerrogativa que les permitía subir el alquiler hasta un 20% cuando el inmueble quedaba vacío.

Además, la nueva ley obliga a los propietarios a mantener el precio estable en los apartamentos si el inquilino corre el riesgo de quedarse sin techo, y limita estrictamente el importe del depósito de seguridad (fianza) al equivalente de un mes de alquiler.

A pesar de la vocación con la que ha nacido, esta ley permite un margen de subida del 7,5% anual para los alquileres. 

Portugal incentiva a propietarios que ofrecen alquileres asequibles

El llamado Programa de Arrendamiento Accesible (PAA) que Portugal pondrá en marcha el próximo 1 de julio está concebido para facilitar el acceso a viviendas de alquiler a las rentas más bajas del país. El plan consiste básicamente en conceder ventajas fiscales a los arrendadores que ofrezcan alquileres a un precio situado un 20% por debajo de los importes que haya en el mercado libre.

Pero el plan, de clara orientación social, no es para todos los inquilinos: si una persona quiere vivir sola y acogerse al plan, sus ingresos brutos anuales no pueden superar los 35.000 euros. Si se trata de dos personas juntas, sus ingresos brutos conjuntos no podrán sumar más 45.000 euros anuales. Y por cada persona que se agregue a la solicitud (por ejemplo hijos), el límite de ingresos brutos se extiende sólo 5.000 euros anuales más. Es decir, una pareja con dos hijos sólo se podrá acoger a este programa si los ingresos totales de la familia se mantienen por debajo de los 55.000 euros brutos: 45.000 por la pareja y 5.000 por cada hijo. 

El PAA es detallado y preciso en su formulación. Los precios máximos que impone están establecidos en función de un sistema de calificación de zonas, y por lo tanto esos importes dependen de la parte del país en la que esté ubicado el inmueble. En las zonas de precios más bajos, los alquileres que quieran formar parte del programa de incentivos no podrán superar los 200 euros. En zonas más caras, ese límite asciende a 1.700 euros. Lisboa, la capital del país, tiene su propia demarcación en el PAA, y en determinados casos puede superar esta última cifra. 

Además, los apartamentos que participen en esta iniciativa deben cumplir en todo caso unos requisitos mínimos de habitabilidad y calidad, tales como "tener al menos una estancia con ventilación e iluminación natural"o la disponibilidad de "instalaciones adecuadas y funcionales de electricidad, de distribución de agua y de drenaje de aguas residuales". 

Viena lleva más de un siglo controlando el precio de los alquileres

El caso de Viena es muy particular. No se trata de una medida tomada a última hora para impedir la asfixia económica de los inquilinos, ni de una reacción política para contener protestas sociales. Muy al contrario, la capital austriaca se ha erigido a lo largo del último siglo en todo un modelo de gestión del mercado de alquileres, apoyado en dos pilares fundamentales: un gran apoyo económico de los poderes públicos al alquiler y una construcción suficiente y constante de vivienda social.

El ayuntamiento de esta ciudad impone límites a los precios del alquiler desde 1917, en virtud de una ley que sigue vigente y asigna baremos distintos a cada zona de la urbe. En 2013, el máximo a cobrar en Viena por el metro cuadrado alquilado de una vivienda protegida era de siete euros.

Dos sencillos trazos estadísticos aportan una imagen clara de la situación del acceso a la vivienda en la capital de Austria: ocho de cada diez nuevos pisos están subvencionados por el sistema de vivienda pública, y nada menos que el 60% de la población vienesa reside en en este tipo de casas. 

El secreto del éxito parece sencillo en teoría, pero la práctica exige un compromiso social del que muchos gobiernos no son capaces: la expansión del mercado subvencionado de vivienda en Viena impide que los propietarios suban los precios, ya que introduce continuamente nueva competencia. En 2017 el consistorio vienés gastó unos 577 millones de euros en subsidiar el alquiler, construir y reformar vivienda social. La cantidad no parece desorbitada, pero es considerable si se tiene en cuenta que Viena es una urbe de tamaño medio, con menos de 2 millones de habitantes.

¿Y en España? 

Son varias las ciudades españolas que constituyen un caso paradigmático de la llamada "burbuja del alquiler". Los precios aumentan en un contexto agravado por una especulación inmobiliaria desaforada que suele contar con la aquiescencia de los poderes públicos. Además, los salarios están estancados y la oferta de alquileres apenas puede satisfacer una demanda que crece año tras año, porque el acceso a una hipoteca se ha vuelto igualmente difícil. A la compleja situación se añade el 'boom' de los alquileres turísticos y el mencionado fenómeno de la gentrificación, que afectan principalmente a Madrid y Barcelona. 

Estas dos ciudades al menos han tomado medidas contra la hipertrofia del mercado de alquileres turísticos. En el caso de Madrid, el ayuntamiento aprobó el pasado mes de marzo un 'Plan Especial' que dividía la ciudad en tres anillos concéntricos y obligaba a los pisos turísticos situados en las dos zonas más cercanas al centro a contar en su edificio con una entrada independiente para sus inquilinos. En la práctica, este requisito invalida al 95% de los apartamentos de este tipo que operan en la capital.

Por su parte, Barcelona, una ciudad cuyos barrios más tradicionales llegaron a estar completamente atestados de pisos de alquiler turístico, obligó en 2017 a los arrendadores de estos apartamentos a obtener una licencia, y limitó el número de estos permisos municipales a un total de 9.706 en toda la ciudad.  

Con respecto al alquiler residencial, los datos hablan por si solos: según un estudio elaborado por el portal inmobiliario Fotocasa, los españoles tuvieron que gastar, de media, un 34% de sus ingresos en 2018 en costear el pago mensual de su vivienda alquilada. En Madrid y en Barcelona superaron esa cifra y consumieron nada menos que la mitad de sus sueldos (51,1% y 49,2% respectivamente). 

Por si fuera poco, los precios del alquiler suben cada año por encima del 10%, mientras la última subida interanual de salarios alcanzó tan sólo un 1,7%. A la luz de estas cifras, no es difícil entender que los desahucios por impago del alquiler se hayan incrementado en un preocupante 5,2% durante el primer trimestre de 2019, según los datos que aporta el Consejo General del Poder Judicial español en su informe titulado 'Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales'.

La respuesta política ante esta "burbuja" es de momento tibia. Para empezar, no existe regulación alguna del alquiler a nivel estatal. En abril de 2018, Podemos intentó hacer algo al respecto: presentó una proposición de ley en el Congreso con la intención explícita de "regular alquileres abusivos y mejorar las garantías y el acceso a la vivienda". Entre otras cosas, se proponía establecer una duración de de cinco años para los contratos de arrendamiento y dotar a las autoridades regionales (autonomías o municipios) de instrumentos para regular los precios de los alquileres para impedir abusos.

El Gobierno de Pedro Sánchez impuso finalmente un decreto-ley bastante más limitado, que Podemos no apoyó por juzgarlo completamente insuficiente, y que tanto el Partido Popular como Ciudadanos rechazaron desde el principio. La norma, aprobada en marzo de este año, prevé la creación de un índice estatal de referencia sobre el precio de alquiler de vivienda en un plazo de ocho meses, pero no limita los precios de facto, ni establece máximos a sus posibles incrementos. Así las cosas, nada parece presagiar que esa burbuja del alquiler deje de crecer a corto plazo. 

David Romero

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