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Luces y sombras de la primera ley estatal de Vivienda de la historia de la democracia en España

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El Gobierno de Pedro Sánchez ha aprobado en Consejo de Ministros el anteproyecto que limitará los precios del alquiler en las zonas tensionadas y penalizará la tenencia de vivienda vacía.

Este martes el Gobierno de España ha aprobado en Consejo de Ministros el anteproyecto de la primera ley de Vivienda del país, que contempla el control de los precios del alquiler en las zonas más tensionadas, así como otras medidas para incentivar la bajada y control de los precios.

La aprobación del anteproyecto ha sufrido varios retrasos, lo que ha hecho que no haya llegado a la mesa del Consejo de Ministros hasta este 1 de febrero, aunque su aprobación se había previsto para antes de que finalizara 2021.

Se trata de una normativa clave en la política española, no solo porque los colectivos sociales llevan años exigiendo una regulación de esta cuestión, sino porque se trataba de una de las exigencias de Unidas Podemos (UP), el socio minoritario del Gobierno, para aprobar los presupuestos de 2022, que finalmente salieron adelante el mes pasado.

¿Qué novedades introduce la normativa?

El texto aprobado este martes pretende "configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar", en palabras de la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez.

Se incluye el control de los precios en las zonas tensionadas, que serán definidas por las administraciones locales por un periodo de tres años, que podrá ser prorrogado año a año si se cumplen los requisitos.

En estas zonas se deberá implementar un plan específico para revertir los desequilibrios y mecanismos de contención y bajada de precios. 

Otras de las principales medidas consistirán en la estimulación fiscal del alquiler para vivienda habitacional (excluyendo las de uso turístico) de manera asequible. Así, el Gobierno establece bonificaciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

  • El 90 % para los propietarios que reduzcan el precio del alquiler un 5 % con respecto al contrato anterior.
  • El 70 % si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas.
  • El 60 % si se han realizado obras de rehabilitación o mejora.

Además, se premiará la ampliación de la duración de los contratos. De esta manera, los propietarios que ofrezcan contratos de al menos 10 años podrán evitar la congelación de los precios en las zonas tensionadas y podrán incrementarlos hasta un 10 %.

Asimismo, en las zonas tensionadas los inquilinos tendrán derecho a prorrogar su contrato tres años más de los 5 que actualmente contempla la ley, manteniendo las mimas condiciones y asegurándose que su renta mensual solo se incrementará durante ese periodo al mismo nivel que el Índice de Precios al Consumo (IPC).

Novedades también en el parque público

La nueva ley pretende proteger de forma permanente el parque público de vivienda social, que a partir de su entrada en vigor no podrá ser enajenado. Así se quieren evitar sucesos como la venta masiva de viviendas públicas a fondos buitres que se produjo tras la crisis financiera en ciudades como Madrid.

El anteproyecto establece el concepto de vivienda asequible incentivada de titularidad pública, unos inmuebles que obtendrán beneficios fiscales si son ofrecidos en alquiler a precios reducidos.

Además, con el afán de reducir el número de pisos vacíos se establecen recargos en el Impuesto de Bienes Inmuebles, (IBI) que ascenderán hasta el 150 % de la cuota para viviendas desocupadas durante más de dos años para aquellos propietarios que tengan más de cuatro viviendas en el mismo municipio, es decir, dirigido a los grandes tenedores de vivienda.

Buscando frenar los desahucios de familias vulnerables

Según ha explicado la ministra de Asuntos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, otro de los efectos que se busca conseguir con esta normativa es el freno de los desahucios de familias vulnerables.

A partir de su entrada en vigor los juzgados encargados de establecer el lanzamiento de la vivienda tendrán la obligación de pedir un informe a los Servicios Sociales para evaluar la vulnerabilidad de la familia.

De esta manera, no se podrán efectuar desahucios cuando no se cuente con una alternativa habitacional, que no podrá ser un albergue como ha sucedido en algunos casos hasta ahora, según ha relatado Belarra.

En busca de la mayoría del Congreso

Ahora este anteproyecto de ley será remitido al Congreso de los Diputados donde será tramitado de urgencia. Todavía no tiene garantizada la mayoría parlamentaria, aunque desde el Gobierno se está trabajando a contrarreloj durante las últimas semanas para lograr el apoyo necesario.

Se cuenta con el voto negativo de la formación de ultraderecha Vox y del conservador Partido Popular (PP), mientras que el apoyo de otras formaciones se encuentra en la cuerda floja.

Esquerra Republicana de Catalunya (ERC), uno de los socios parlamentarios del Gobierno durante esta legislatura, afirmó hace días que no garantizaba el apoyo a la nueva normativa por considerarla insuficiente.

El posible rechazo de ERC ha hecho que la parte socialista del Gobierno haya girado la mirada hacia los conservadores Ciudadanos, que estarían dispuestos a aportar sus 10 diputados para que la iniciativa salga adelante.

Si consigue el respaldo del Congreso, algo que se da por hecho desde el Gobierno, la norma establece 18 meses de moratoria para que comience a regir el índice de referencia de los precios en las zonas tensionadas.

Un camino lleno de obstáculos

La nueva ley de Vivienda ha estado recorriendo un camino lleno de obstáculos. El último y que ha propiciado su demora en la tramitación en los últimos meses proviene del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el órgano de gobierno de los jueces en España.

El órgano judicial aprobó el pasado jueves un informe, preceptivo pero no vinculante, en el que ha criticado el anteproyecto del Gabinete de Sánchez por considerar que invadía competencias de las regiones.

Desde el Gobierno, la ministra Raquel Sánchez ha negado que se invadan competencias autonómicas y ha recordado que el CGPJ solo debía pronunciarse sobre varios puntos que podrían interferir con la Ley de Enjuiciamiento Civil relacionados con los procedimientos de desahucio.

Los aplazamientos para llevar al Consejo de Ministros el anteproyecto hicieron que Unidas Podemos pusiera en duda la voluntad del Partido Socialista para dar a luz esta ley. Sin embargo, los socialistas insistieron en que su compromiso seguía en pie.

Así, la Ley de Vivienda se convirtió en el último obstáculo para que UP apoyara los Presupuestos Generales del Estado (PGE) para 2022. Una vez logrado el acuerdo en esta materia, los PGE obtuvieron la luz verde del Hemiciclo.

Por el camino, el Congreso tumbó la iniciativa de ley que promovían las organizaciones sociales, y que también pretendía regular los precios de alquiler, penalizar las viviendas vacías y frenar los desahucios, además de introducir el objetivo de que en 20 años hubiera en España un 20 % de viviendas sociales, cifra que actualmente se encuentra en el 2 %.

Una ley que se queda corta

Los colectivos en defensa del derecho a una vivienda digna han sido críticos con esta iniciativa del Gobierno por considerar que se queda corta y que solo supondrá un parche al grave problema de la vivienda que sufre la sociedad española, sobre todo las capas más jóvenes que, debido a su precariedad laboral y los bajos salarios, ven limitado su acceso a la vivienda.

Para el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid se trata de una ley "insuficiente" y proponen nuevas medidas para hacer el texto más eficaz.

En primer lugar, consideran que la regulación de los precios debería ser automática en todos los municipios en los que hay una situación de mercado tensa para evitar los desequilibrios territoriales. En el anteproyecto aprobado esa regulación depende de la voluntad de las administraciones regionales.

Se critica, además, que la bajada de los precios solo afecte a las empresas con más de 10 viviendas y que deje fuera a aquellas con menos inmuebles o a personas físicas que posean más de esa cantidad.

También se muestran muy críticos con la moratoria de 18 meses, apuntando a que su entrada en vigor se demorará al menos dos años durante los cuales las condiciones del mercado del alquiler continuarán empeorando. En este sentido, recuerdan que entre 2013 y 2019, en tan solo seis años, los precios de los alquileres prácticamente se duplicaron.

La oposición en contra

Desde el principal partido de la oposición, el Partido Popular (PP), ya han anunciado su voto en contra durante el trámite legislativo. Asimismo, han anunciado que en los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas que ellos gobiernan (Galicia, Castilla y León, Madrid, Murcia y Andalucía) no aplicarán la normativa.

De hecho, el presidente del PP, Pablo Casado, ha advertido que su formación recurrirá la futura ley al Tribunal Constitucional, alegando que su aprobación se producirá en contra del criterio del CGPJ. Además, consideran que se invaden competencias autonómicas, en línea con el informe del órgano judicial, y que creará inseguridad jurídica.

De la misma opinión son asociaciones empresariales de los sectores inmobiliarios y de la construcción, como la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), que sostiene que "la inversión y la creación de empleo en el sector se verán perjudicadas por la nueva ley, ya que atenta directamente contra la propiedad privada".

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